Vivo en un edificio con dos pisos turísticos con licencia turística del ayuntamiento que les permite continuar dando este uso a pesar de que los estatutos lo prohíben
Vivo en un edificio de viviendas en Madrid. Hace varios meses, la comunidad introdujo algunos cambios en los estatutos para prohibir el alquiler turístico de las viviendas, aunque ya había uno o dos pisos con el licencia turística del ayuntamiento que les permite continuar dando este uso. ¿Hay que acatar los estatutos o prevalece el permiso del ayuntamiento?
La Comunidad Autónoma de Madrid ha dotado de potestad a las comunidades de vecinos para que puedan vetar los apartamentos turísticos en sus edificios, siempre que recojan esa prohibición en sus estatutos.
Los pasos necesarios para poder introducir la misma son los siguientes:
1.- La comunidad de propietarios ha de convocar una junta general para aprobar la prohibición de viviendas con licencia turística en su edificio. Puede ser en la junta anual y votarse otros temas, pero este en concreto tendrá que ser aprobado por unanimidad, es decir, con los votos favorables de todos y cada uno de los asistentes.
2.- Pasada la junta, se ha de enviar a todos los propietarios una copia del acta de la junta general para que reciban cumplida información en el caso de que no asistieran.
3.- Cada propietario tiene un plazo de 30 días naturales, a contar después de la recepción del acta, para oponerse al acuerdo de la prohibición de acoger viviendas con licencia turística. En el caso de no exponer su opinión se dará por hecho que asiente con la decisión aprobada en la junta por unanimidad.
4.- Pasados los 30 días de plazo y solo si no hay propietarios en contra, la comunidad puede acudir al registro de la propiedad para modificar sus estatutos, siempre que se justifique que todos los pasos anteriores han tenido lugar de forma correcta. No obstante, el proceso burocrático necesario para el cambio de estatutos de una comunidad permite que si al menos un propietario de esa comunidad de vecinos explota una vivienda con licencia turística, sea muy fácil tumbar cualquier modificación en los estatutos encaminada al veto.
Prácticamente ninguna comunidad tiene esta prohibición recogida ya en sus estatutos porque es un fenómeno muy nuevo y son pocas las comunidades que tienen actualizados los estatutos, que son normalmente antiguos.
La única posibilidad que tienen aquellos propietarios que no deseen que en la finca se lleve a cabo ningún tipo de actividad de este tipo es que inicien un procedimiento judicial contra cada uno de los propietarios que votaron en contra, dejando en manos del juez si cabe la modificación de los estatutos. Por lo tanto, se podrá continuar haciendo uso de los apartamentos turísticos siempre y cuando no se lleve a cabo una modificación en los estatutos -y se inserte en ellos la prohibición expresa-, y el uso del inmueble como apartamento turístico fuese previo a la inscripción de los nuevos estatutos en el registro de la propiedad.
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Repercutir el IBI a un comprador
Vendí una casa en septiembre de 2017. ¿Puedo repercutir parte del IBI que me ha cobrado el ayuntamiento en el comprador por el tiempo que él ha sido titular?
El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) es un tributo directo que grava el valor de los bienes inmuebles en los términos establecidos en la Ley de las Haciendas Locales y que, según lo dispuesto en el artículo 75 de la mencionada ley, se devenga el primer día del año.
Cualquier variación de orden físico, económico o jurídico en los bienes gravados, no altera la cuota del impuesto del ejercicio en que se produzca, sino que tal como prevé el artículo 75.3 de la ley del impuesto sobre bienes inmuebles, tendrán efectividad en el periodo impositivo siguiente a aquel en que tuviese lugar.
En cuanto al sujeto obligado al pago del impuesto, el artículo 63.1 de la Ley de las Haciendas Locales establece que es la persona física o jurídica que ostente la titularidad del inmueble en la fecha de devengo del impuesto.
No obstante, el apartado segundo del mismo artículo establece que “lo dispuesto en el apartado anterior será de aplicación sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común”.
El párrafo transcrito ha sido recientemente interpretado por la sala civil del Tribunal Supremo en una sentencia de fecha 15 de junio de 2016 – sentencia 409/2016-, estableciendo como doctrina jurisprudencial que en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad del inmueble.
Considera nuestro Alto Tribunal que las normas de derecho común a las que se refiere el artículo 63.2 son las reguladoras de la compraventa -artículo 1445 y siguientes del Código Civil-, en virtud de las cuales la parte compradora debe considerarse propietaria a todos los efectos desde el momento en que se perfecciona el contrato de compraventa.
Todo ello, siempre y cuando en el mismo no conste expresamente la imposibilidad de repercutir aquella cantidad. Por ello, puede repercutirle al comprador la cantidad del IBI satisfecha por usted que corresponda al periodo transcurrido desde la fecha en la que firmaron el contrato privado de compraventa hasta el 31 de diciembre de 2017, siempre y cuando no hubieran pactado en él de forma expresa la imposibilidad de repercutir el IBI al comprador.
*Ángela Gómez Alonso, abogada de Lean Abogados para idealista.com/news.